Lage overdrachtsbelastingtarief bij transformatie naar woningen?

Interessante rechtspraak over verbouwing klooster in appartementen en zorgwoningen
Als een pand wordt getransformeerd naar woningen zonder dat sprake is van nieuw onroerend goed kan de koper die tijdens de transformatie verkrijgt onder omstandigheden een beroep doen op het lage 2%-tarief in de overdrachtsbelasting, zo blijkt uit twee uitspraken uit 2018 van Hof Den Haag. Een recente uitspraak van Hof Den Bosch van maart 2019 maakt echter duidelijk dat een beroep op het lage tarief zeer nauw luistert. Ook is recent een interessante uitspraak verschenen over de toepassing van het lage overdrachtsbelastingtarief op de verkrijging van zorgwoningen.
13 jun 2019 Laatst gewijzigd: 3 jul 2019 Jurisprudentie dr. Aad Rozendal

Toetsingskader volgens de Hoge Raad

Bij de verkrijging van een woning is niet het reguliere tarief van 6% overdrachtsbelasting verschuldigd maar een lager tarief van 2%. In de praktijk is echter niet altijd duidelijk of er op het moment van de levering sprake is van een woning. Deze vraag speelt o.a. bij de verkrijging van te realiseren woningen tijdens het transformatieproces en bij de verkrijging van zorgwoningen. Volgens de arresten van de Hoge Raad van 24 februari 2017, o.a. ECLI:NL:HR:2017:290, moet men bij de vraag of sprake is van een woning het volgende toetsingskader worden gehanteerd. Eerst moet worden gekeken waarvoor de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd (toets 1). Vervolgens moet men bezien of de onroerende zaak nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik. Als slechts beperkte aanpassingen nodig zijn om het object weer voor het oorspronkelijke doel geschikt te maken dan blijft het oorspronkelijke doel doorslaggevend (toets 2). Als toets 1 en toets 2 niet leiden tot een duidelijke conclusie, dan kunnen de eisen of beperkingen die voorvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften (zoals een bestemmingswijziging of omgevingsvergunning) worden meegewogen (toets 3).

Transformatie naar woningen; wanneer 2%-tarief?

Op dit moment worden veel bestaande gebouwen getransformeerd naar woningen. Dit doet zich bijvoorbeeld voor bij leegstaande kantoorpanden, oude fabrieksgebouwen of oude kerkgebouwen. Zolang geen sprake is van nieuw onroerend goed speelt bij de verkrijging alleen de overdrachtsbelasting een rol. In dat geval is het lage 2%-tarief niet per definitie van toepassing. Uit enkele arresten van de Hoge Raad lijkt te volgen dat pas sprake is van een woning als de transformatie grotendeels voltooid is. Het maakt dan niet uit dat al vaststaat dat er woningen gerealiseerd zullen worden (bijvoorbeeld op basis van de bouwtekening en een gesloten koop-aanneemovereenkomst). Dit komt omdat de overdrachtsbelasting een tijdstipbelasting is; het gaat om de status op het exacte moment van de levering. Het Hof in Den Haag heeft in twee zaken geoordeeld dat een pand al in een eerder stadium tijdens de transformatie van kleur kan verschieten en als woning kan kwalificeren, namelijk als - vrij vertaald - de verbouwingswerkzaamheden die al zijn verricht door de verkoper ertoe leiden dat de contouren van de te realiseren woningen reeds zichtbaar zijn. Over dit vraagstuk zal de Hoge Raad zich nog gaan buigen. Hof Den Bosch lijkt in de uitspraak van  27 maart 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:81,  wat terughoudender (zie hierna).

Oud klooster

In de zaak die speelde bij Hof Den Bosch in de uitspraak van  27 maart 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:81, gaat het om de transformatie van een gebouw dat in 1483 is gebouwd als klooster en in meer recentere jaren is gebruikt als gymzaal, theater en balletzaal. Na een periode van leegstand wordt het pand getransformeerd naar 22 appartementen. Op het moment dat een van de kopers een appartement geleverd krijgt, is de transformatie nog niet voltooid. Voorafgaand aan de verkrijging hebben de volgende werkzaamheden plaatsgevonden:

  • het splitsen van de balletzaal door middel van het plaatsen van een woningscheidende wand,
  • het ontkoppelen van de aanwezige installaties en leidingen,
  • het plaatsen van nieuwe raamkozijnen en dakvensters en het aanleggen van nutsvoorzieningen (water, elektriciteit en gas).

Na de levering heeft men een hal, toilet, trappen, een keuken, bijkeuken, slaapkamers, een badkamer, een cv-installatie en het leidingwerk gerealiseerd.

De Rechtbank was van mening dat meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om de onroerende zaak weer voor een andere vorm van gebruik dan bewoning geschikt te maken en dat daarom het verlaagde 2% tarief van toepassing is. Volgens het Hof moet wel het 6% tarief worden toegepast. De werkzaamheden die voor de verkrijging zijn verricht zijn namelijk onvoldoende om te kunnen spreken van een woning. Door het ontbreken van de leidingen voor een keuken en sanitaire voorzieningen, heeft het object nog niet alle bouwkundige kenmerken van een woning, zodat meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om de onroerende zaak voor bewoning geschikt te maken. Het Hof in Den Bosch lijkt dus strenger te oordelen dan Hof Den Haag en vindt de reeds aanwezige contouren nog niet voldoende. Zodra de Hoge Raad uitspraak heeft gedaan in de zaken die door Hof Den Haag zijn behandeld, zullen we meer zekerheid krijgen over de kwalificatie van objecten bij transformatie.

Zorgwoningen

Bij de verkrijging van zorgwoningen stelt de fiscus zich in de praktijk vaak op het standpunt dat het reguliere overdrachtsbelastingtarief van 6% van toepassing is. De wetgever heeft immers aangegeven dat vastgoed dat is bestemd als verpleeg- of verzorgingsinstelling of ziekenhuis niet als woning kwalificeert. In de praktijk speelt dan ook regelmatig de vraag of woningen waarvan de bewoners zorg inkopen als zorginstelling kwalificeren. In een uitspraak van Rechtbank Gelderland van 14 maart 2019, ECLI:NL:RBGEL:2019:1092, werden twee gebouwen gekocht met ieder 71 zorgappartementen, verschillende gemeenschappelijke ruimtes, ruimten voor zorginfrastructuur, een binnentuin en terras. Ieder appartement is afzonderlijk afsluitbaar en heeft een eigen huisnummer, brievenbus, bel, keuken en badkamer. De koper heeft als zorgverlener voor beide gebouwen een registratie op grond van de Wet Toelating Zorginstellingen (WTZi). De bewoners kunnen zorg afnemen van koper maar ook van andere zorgverleners of gebruikmaken van mantelzorg. Niet elke bewoner heeft zorg nodig.

Volgens de Rechtbank is sprake van woningen en dus is het verlaagde tarief van toepassing. Er is namelijk sprake van volledig zelfstandige appartementen, met ieder een eigen keuken en badkamer, een afsluitbare voordeur en eigen bel. De appartementen onderscheiden zich dus niet van reguliere woningen. De gemeenschappelijke ruimtes hebben eenzelfde functie als een gemeenschappelijke tuin of binnentuin bij een appartementencomplex en kwalificeren dus ook als woning. Het is niet relevant dat de gebouwen zijn aangewezen op basis van de WTZi, dat in de gebouwen zorg wordt verleend en dat de appartementen woonzorgappartementen worden genoemd. Volgens de Rechtbank heeft de wetgever met verzorgingsinstellingen gedoeld op de ‘traditionele’ verzorgingsinstellingen waarbij de gebouwen zijn ontworpen voor de functie 'verzorging', en bewoners niet beschikken over hun eigen woning en geen zeggenschap hebben over hun woonruimte. Deze uitspraak laat dus zien dat bij de verkrijging van zorgwoningen onder omstandigheden wel degelijk een beroep kan worden gedaan op het verlaagde overdrachtsbelastingtarief.

Mocht u een specifieke casus hierover aan mij willen voorleggen, neem dan gerust contact op.

Auteur

Rozendal_Aad_foto.MO.jpg

dr. Aad Rozendal

Boathouse Tax Consultancy
Amsterdam
Specialisme(n): Onroerende zaken, overdrachtsbelasting, bedrijfsopvolging, DGA-problematiek, vastgoedfondsen en projectontwikkeling
Profiel
Neem contact op voor een gratis consult