De eigen woning als ondernemingsvermogen is zo gek nog niet

Beoordeel zowel de gevolgen in de IB als de btw
De reflex van menig belastingadviseur als het over de eigen woning gaat is etiketteren als privévermogen. Toch zijn er situaties denkbaar waarbij de eigen woning als ondernemingsvermogen etiketteren misschien zo gek nog niet is. In deze afweging spelen zowel de inkomstenbelasting als de omzetbelasting een belangrijke rol, waarbij nog weleens vergeten wordt om voor beide belastingen een aparte afweging te maken.
13 jul 2020 Laatst gewijzigd: 19 jul 2020 Kennis mr. Frits Algie

In dit artikel gaan we afzonderlijk in op zowel de omzetbelasting als de inkomstenbelasting. De reden daarvoor is dat beide belastingsoorten hun eigen karakteristieken hebben, die wel op elkaar lijken, maar niet met elkaar verward moeten worden. Zo ook bij de allereerste vraag. Wanneer kan/moet een woning die primair bestemd is voor bewoning tot het ondernemingsvermogen gerekend worden. De inkomstenbelasting en de omzetbelasting hebben (ook) op dit punt hun eigen vereisten.

De eigen woning als ondernemingsvermogen, in de Wet op de inkomstenbelasting 2001 (Wet IB2001)

Om een eigen woning tot het ondernemingsvermogen te kunnen rekenen zijn er grofweg 2 situaties denkbaar. De echte bedrijfswoning die onderdeel is van een groter complex en daarvan niet afgescheiden kan worden, is het standaardvoorbeeld. Ook is er de woning die op/naast het bedrijfsterrein staat, en van belang is om toezicht op het werk en het bedrijfsterrein te houden. De niet-bedrijfswoning is de woning waarin ook ondernemingsactiviteiten worden ontplooid, maar die bij wijze spreken midden in een woonwijk staat. Opgemerkt wordt dat veel agrarische woningen die onderdeel zijn van een actieve boerderij zich ergens tussen deze twee uitersten bevinden.

In het vervolg hebben we hier alleen maar over de eigen woning die van buiten af gezien een normale woning is en niet direct gekenschetst zal worden als een bedrijfswoning, maar toch tot het ondernemingsvermogen gerekend kan worden.

Al in een redelijk ver verleden is uitgemaakt dat een woning slechts onder bepaalde omstandigheden tot het ondernemingsvermogen gerekend mag worden. De zogeheten etikettering als keuzevermogen is mogelijk als ten minste 10% ondernemingsactiviteiten plaatsvinden in de woning. Overigens wordt dit niet zozeer aan de omvang van ondernemingsactiviteiten afgemeten maar aan de omvang van de ruimte die in de eigen woning in beslag wordt genomen ten behoeve van de ondernemingsactiviteiten. Daarnaast moet het zo zijn dat deze ondernemingsactiviteiten niet plaatsvinden in een zelfstandig gedeelte van die woning. Of dit nu alleen maar een bouwkundige of ook een juridische splitsing is, doet verder niet ter zake. Het etiketteringsvraagstuk komt dus uitsluitend aan de orde als de werkruimte niet als zelfstandige werkruimte ex artikel 3.16 lid 1 Wet IB2001 kan worden beschouwd. Alleen dan is er immers sprake van gemengd gebruik. Gevolg hiervan is overigens dat ook de onzelfstandige werkruimte tot de eigen woning wordt gerekend, hetgeen een verhoging van het verhoogde huurwaardeforfait voor de gehele woning tot gevolg heeft.

De eigen woning als ondernemingsvermogen in de Wet op de omzetbelasting 1968

Ook in de omzetbelasting bestaat de keuze om woningen die zowel voor de onderneming als voor (privé)bewoning worden gebruikt, te etiketteren als ondernemingsvermogen. Aangezien de keuze voor de omzetbelasting niet hoeft overeen te stemmen met de keuze die voor de inkomstenbelasting is gemaakt, verdient de omzetbelasting een zelfstandige afweging. Etikettering als ondernemingsvermogen is in de omzetbelasting (al) mogelijk als er sprake is van tenminste enig zakelijk gebruik. Een minimum (zoals de 10% van de inkomstenbelasting) is niet gesteld. Voor de eenvoud gaan wij in deze bijdrage uit van 100% btw-belaste prestaties.

Etikettering als ondernemingsvermogen betekent dat de btw op de aankoop- of bouwkosten aftrekbaar is voorzover er sprake is van gebruik voor de onderneming. Tot 2011 kon in principe alle btw op de aankoop- of bouwkosten in aftrek worden gebracht en moest de ondernemer jaarlijks 10% van de aankoop-btw over het privégebruik afdragen. Dat financieringsvoordeel werd massaal gebruikt. Dat vond de wetgever ongewenst, waardoor sinds 2011 de btw-aftrek op de aankoop/bouwkosten beperkt is tot het werkelijke gebruik voor de onderneming. Bij een (latere) uitbreiding van het zakelijke gebruik tot negen jaar na het jaar van ingebruikname, kan aanvullende aftrek worden geclaimd. In praktijk komt die situatie nogal eens voor als enkele jaren na de bouw zonnepanelen worden geplaatst.

Hoe de woning geëtiketteerd is, heeft alleen gevolgen voor de btw-aftrek op de aankoop- of bouwkosten, en niet op de btw-aftrek op het gebruik, onderhoud en reparatie. De btw op laatstgenoemde kosten is aftrekbaar voorzover er sprake is van gebruik voor de onderneming. Dat betekent dat de btw op de energiekosten, behang en verf aftrekbaar is, voorzover de kosten betrekking hebben op de werkruimte / gebruik voor de onderneming en is dus niet afhankelijk van zakelijk, privé of gedeeltelijk zakelijk etiketteren.

De voordelen van de eigen woning als ondernemingsvermogen in de inkomstenbelasting

In die situatie kunnen alle kosten en lasten (behoudens voorzover betrekking hebbende op de zogeheten huurderslasten voor het echte woningdeel) ten laste van de winst gebracht worden. Dit is overigens ook het argument waarom het huurwaardeforfait ex artikel 3.19 Wet IB2001 niet een netto- maar een bruto-bedrag is. Overigens is deze bijtelling niet beperkt tot de lasten van het huis in het desbetreffende jaar. Ook de diverse eigenaarslasten in de vorm van verzekering en belasting zijn aftrekbaar. De afschrijving is slechts mogelijk indien en voorzover de boekwaarde hoger is dan de WOZ-waarde.

Het is de vraag of deze afschrijving - die tot een lagere boekwaarde en daarmee meer winst/minder verlies leidt bij verkoop respectievelijk overdracht naar privé van de woning - erg belangrijk is. Uiteraard kan als gevolg van een tariefverschil wel een voor- of nadeel optreden. Daarnaast zijn de financieringslasten niet alleen onbeperkt aftrekbaar; deze worden ook niet gekort, voorzover aftrek in de hoogste schijf plaats vindt. Er is geen probleem aangaande het annuïtair aflossen, eventuele eigen woningreserves, enz.. Het is wel de vraag op welke wijze een bank ter zake financiering gaat verstrekken. De beschikbaarheid van aflossingsvrije financieringen van eigen woningen nemen steeds meer af. Tot slot is een eventueel boekverlies aftrekbaar. Een dergelijk verlies wil nog wel eens optreden na grote verbouwingen. Daarnaast kent ook Nederland eens in de zoveel tijd een onroerend goed crisis.

De voordelen van de eigen woning als ondernemingsvermogen in de omzetbelasting

Belangrijkste voordeel van het volledig zakelijk etiketteren van de woning is het in aftrek kunnen brengen van de btw op de aankoop- of bouwkosten van de woning, voorzover de woning voor de onderneming wordt gebruikt. Bovendien is een voordeel ten opzichte van gedeeltelijk zakelijk etiketteren, dat er bij uitbreiding van het zakelijke gebruik tot negen jaar na het jaar van ingebruikname nog extra btw-aftrek kan worden geclaimd, voorzover het zakelijke gebruik werd uitgebreid.

Als er dus na enkele jaren een extra werkkamer in gebruik wordt genomen of zonnepanelen worden geplaatst, bestaat er aanvullend recht op btw-aftrek.

De nadelen van de eigen woning als ondernemingsvermogen in de inkomstenbelasting.

Zoals al aangegeven is er sprake van een bruto in plaats van netto huurwaardeforfait. Daarnaast is er geen ‘Hillen-aftrek’ en het grootste nadeel is vermoedelijk de waardestijging die in de toekomst belast zal gaan worden. Overigens is er met betrekking tot die waardestijging nog wel een aantal mogelijkheden om deze te beperken. Althans, om de heffing over die waardestijging te beperken.

In geval de ondernemer komt te overlijden bepaalt artikel 3.58 wet IB 2001 dat de waarde van de onderneming, welke al voor bewoning in gebruik is, gewaardeerd wordt op 60% indien de overgang plaatsvindt naar degenen die in de woning blijven wonen. Dit is uiteraard alleen aantrekkelijk als diegene niet de voortzetter van de onderneming is. De voortzetter dient de woning immers weer tegen dezelfde waarde op de openingsbalans te zetten. Tenzij de voortzetter (onderneming en bewoning) de woning als keuzevermogen mag of zelfs privévermogen moet etiketteren.

Het is vaste jurisprudentie dat ter zake van de overgang van de eigen woning van zakelijk naar privé, waarbij er voortgezet bewoond gaat worden, rekening gehouden moet worden met deze waardedrukkende factor. In een inmiddels herzien besluit is deze waardedrukkende factor ooit gesteld op 65%, met een correctie naarmate de bewoner ouder was. Dit oude besluit is herzien bij besluit van 20 juni 2018, nr. 2018-81323, Staatscourant 2018, 35984,  waarbij het de vorm van een compromis aanbod heeft, waarop de belastingplichtige een beroep kan doen. Daarbij wordt het compromisaanbod gesteld op 85% van de WOZ-waarde. Dit percentage wordt gerechtvaardigd met een onderzoek in de jaren 2015 en 2016 waarin de verkoopwaarden in verhuurde staat zijn vergeleken met de WOZ-waarden. Overigens zijn er een aantal eisen en voorwaarden geformuleerd. Zo kan deze waardering niet toegepast worden als de onderneming naar de BV gaat en de woning achter blijft. Als de woning met een bepaalde waardedrukkende factor wegens bewoning in de onderneming is gebracht, moet dezelfde factor worden gehanteerd bij het verlaten van het ondernemingsvermogen. Dit besluit neemt overigens niet weg dat ook in die situaties waarin het besluit niet van toepassing is, wel degelijk rekening gehouden moet worden met een waardedrukkende factor. De vraag is wel hoe hoog die is.

De nadelen van de eigen woning als ondernemingsvermogen in de omzetbelasting

Als de woning binnen twee jaar na de eerste ingebruikname wordt verkocht, is btw verschuldigd over de gehele verkoopprijs. Uitgaande van een koper die de btw niet in aftrek kan brengen, pakt dat nadelig uit, zeker bij stijgende prijzen. De ondernemer kan weliswaar alsnog een groot deel van de btw op het privédeel van de woning in aftrek brengen, maar het niet-aftrekbare deel (vanwege het privégebruik in de periode tussen ingebruikname en verkoop) én de btw over de waardestijging pakken nadelig uit. Schrale troost is dat er een vrijstelling overdrachtsbelasting geldt, als de koper in het geheel geen recht op btw-aftrek heeft.

Na twee jaar na de eerste ingebruikname is een eventuele levering btw-vrijgesteld. Een optie belaste levering is bij een woning immers niet erg waarschijnlijk (tenzij het pand wordt gekocht ten behoeve van kortdurende verhuur, zoals aan seizoenarbeiders). Bij een vrijgestelde levering tot negen jaar na het boekjaar van ingebruikname moet de in aftrek gebrachte btw worden herzien. Dit beschouwen wij echter niet als nadeel: per saldo is immers btw-aftrek genoten, die bij privé etiketteren überhaupt niet zou zijn genoten.

Aandachtspunten en bijzonderheden bij het etiketteren van de eigen woning als ondernemingsvermogen in de omzetbelasting

De (btw-aftrek op de) eigen woning is de afgelopen jaren veelvuldig onderwerp geweest in de rechtspraak. Dit betreft met name twee onderwerpen: zonnepaneelhouders en samenwerkingsverbanden.

Wat betreft exploitanten van zonnepanelen, die alleen daardoor btw-ondernemer zijn en verder geen economische activiteiten verrichten, lijkt de btw-aftrek op een deel van de aankoop- of bouwkosten van de eigen woning niet mogelijk, omdat er geen (of althans onvoldoende) rechtstreeks verband bestaat tussen de bouw van de woning en de exploitatie van de zonnepanelen. De Hoge Raad moet zich daar nog over uitspreken.

Voor ondernemers die (ook) zonnepanelen gaan exploiteren, gelden kennelijk andere regels. Het gedeelte van het dak dat voor zonnepanelen wordt gebruikt, wordt namelijk als ’nuttige ruimte’ meegenomen in de berekening van het zakelijk gebruikte deel van de woning, waardoor voor deze ondernemers wel btw-aftrek op een deel van de bouwkosten mogelijk is. Dit verschil met de gewone-ondernemer-met-zonnepanelen is ons inziens niet goed te verklaren.

Ook de samenwerkingsverbanden staan in de picture met betrekking tot de btw-aftrek op de gemengd gebruikte woning. De oorzaak daarvan is het ‘champignonkwekerij-arrest’ (HR 30 oktober 2015, 14/03007, ECLI:NL:HR:2015:3175). In die zaak was (nog voor 2011) alle btw op de bouwkosten van de woning in aftrek gebracht, en kwam de ondernemer met succes in bezwaar tegen de heffing over het privégebruik. Doordat de woning niet ‘in wezen’ tot het bedrijf van de maatschap behoorde, was volgens de Hoge Raad de volledige aftrek op de bouwkosten niet terecht, en verviel daarom ook de grond voor de heffing over het privégebruik.

De latere rechtspraak, waarin de reikwijdte van deze uitspraak aan de orde komt, wijst erop dat een onroerende zaak moet worden ‘ingebracht’ in het samenwerkingsverband voordat vermogensetikettering aan de orde komt. Wij vragen ons af hoe dat praktisch werkt, aangezien een onroerende zaak juridisch gezien slechts aan natuurlijke of rechtspersonen kan toebehoren. Zou de rechter bedoelen dat alleen de woning die ook op de vennootschappelijke balans staat 100% ondernemingsvermogen voor de BTW kan zijn?

Tot slot

Etiketteren als ondernemingsvermogen voor de inkomstenbelasting blijkt met name voordelig bij dure verbouwingen, hoge onderhouds- en andere lasten en een beperkte waardestijging. Bij een goede planning kan een aanzienlijk liquiditeitsvoordeel optreden, zeker als gebruik wordt gemaakt van de huidige mogelijkheden om de latere overgang naar privé lang uit te stellen en/of met gebruik van de aantrekkelijke korting vanwege zelfbewoning uit te voeren. Drs. H.J. Meijer van MFAS berekende dat zolang de waardestijging per jaar niet meer dan 2% bedraagt, de eigen woning etiketteren als ondernemingsvermogen voor de inkomstenbelasting voordelig uitpakt.

Voor de omzetbelasting pakt 100% etiketteren als ondernemingsvermogen etiketteren vrijwel altijd voordelig uit. Alleen bij samenwerkingsverbanden is momenteel onzeker of (en hoe) dit praktisch mogelijk is, zeker als de woning voor de inkomstenbelasting (deels) privé wordt gehouden.

Deze publicatie is tot stand gekomen in samenwerking met mr. Kim Sinnige van SINNIGe BTW-advies.

Indien u of uw cliënt vragen heeft over het bovenstaande, neem dan gerust contact met mij op.

Bron: Belasting_Magazine, juli 2020

Auteur

Algie_Frits_foto.jpg

mr. Frits Algie

Algoet Belastingadvies / Zelfstandige belastingadviseurs
Haarlem
Specialisme(n): DGA-problematiek, beleggingsstructuren, vennootschapsbelasting, loonheffingen, erf- en schenkbelasting
Profiel
Neem contact op voor een gratis consult
Fiscaalconsult

Fiscaalconsult is het kenniscentrum en online adviesplatform voor financiële of juridische dienstverleners, als ook controllers van ondernemingen die op zoek zijn naar fiscale expertise.

Fiscaalconsult
Kanaalpark 157
2321 JW Leiden

Volg ons op

 
Fiscaal nieuws ontvangen?

Fiscaal nieuws ontvangen?

Ja, stuur mij de nieuwsbrief met fiscale updates en ontwikkelingen. Gegevensverwerking en verzending overeenkomstig de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG). U ontvangt maximaal 1 nieuwsbrief per week.

Controleer nu uw mailbox

U ontvangt een bericht met instructies om uw e-mailadres te bevestigen.

Fiscaalconsult © 2019. Alle rechten voorbehouden. Privacybeleid en disclaimer

Ready for Online Business
1
0
1